Lors de la constitution d'une société civile immobilière (SCI), vous devez faire le choix de son régime fiscal. Impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS) ? Dans le premier cas – une SCI soumise à l'IR – il s'agit d'une société transparente. C'est-à-dire que les loyers sont traités fiscalement comme si les associés de la SCI les percevaient d'un logement détenu en direct. La quote-part revenant à chacun d'entre eux est imposée comme des revenus fonciers, après avoir été additionnée à leurs autres ressources imposables. Le taux d'imposition subi par ces revenus fonciers varie donc en fonction de leur taux marginal d'imposition (TMI), celui s'appliquant à la frange des revenus les plus élevés : de 0% (pour les foyers non imposables) à 45%. S'ajoutent à cet impôt à proprement parler 17,2% de prélèvements sociaux.
Dans le second cas – une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés – les recettes locatives sont imposées au niveau de la société et l'impôt acquitté par celle-ci. Le bénéfice dégagé sur les loyers subit un taux d'impôt de 15% jusqu'à 38 120 euros et de 26,50% au-delà. A noter que ce dernier taux est abaissé à 25% à compter du 1er janvier 2022.
A voir aussi : Samsung annonce l'Exynos 990, le processeur de ses futurs smartphones haut de gamme
L'option IS semble la plus favorable, y compris pour un foyer fiscal très faiblement imposé… à condition de ne pas laisser le résultat bénéficiaire dans les caisses de la SCI !
L'option IS semble donc, à première vue, la plus favorable, y compris pour un foyer fiscal très faiblement imposé. Mais à condition de ne pas laisser le résultat bénéficiaire dans les caisses de la SCI soumise à l'IS ! Car si les associés souhaitent le percevoir, ils doivent voter le versement d'un dividende. Dès lors, ce dernier est soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU), encore appelé flat tax, de 30% (prélèvements sociaux de 17,2 % inclus). On arrive donc à un cumul d'imposition de 45% dans le meilleur des cas (15% payés par la SCI + 30% payés par l'associé), voire de 56,50 % (26,50% + 30%).
A lire également : Cette Tesla va bénéficier de phares LED Matrix grâce à une simple mise à jour
Cela reste tout de même plus favorable pour les contribuables assujettis à un taux marginal d'imposition sur le revenu d'au moins de 30%. En effet, ils supportent une charge fiscale totale de 47,2% (30% + 17,2%) dans le cadre d'une SCI à l'IR. Et dans le cas d'une SCI à l'IS, une taxation globale de 45% (15% + 30% de PFU) jusqu'à 38 120 euros de bénéfice imposable. Au-delà, l'imposition cumulée pour l'associé s'élève à 56,50%. Dès lors, l'option IS n'est avantageuse que pour les foyers fiscaux dont le taux marginal d'imposition est d'au moins 41% (+ 17,2% de prélèvements sociaux).
L'option IS n'est avantageuse que pour les foyers fiscaux dont le taux marginal d'imposition est d'au moins 41%
De surcroît, l'imposition des revenus locatifs dans le cadre de l'IS permet de pratiquer un amortissement comptable du bien. En bref, il s'agit de déduire des recettes locatives imposables chaque année de 2 à 3% de la valeur du logement, pendant 25 ans ou 30 ans selon les cas. Très avantageux pour faire fondre comme neige au soleil les loyers imposables par une simple écriture comptable !
Reste qu'arbitrer le match entre IS et IR n'est pas si simple. Il faut tenir compte d'un autre paramètre important, de nature à bouleverser la donne initiale. Un élément qu'il vaut mieux anticiper pour éviter un effet surprise très désagréable. Il se matérialise lors de la revente d'un bien détenu par une SCI. Si elle est soumise à l'IR, aucun problème : l'imposition de la plus-value se fait alors comme pour celle d'un bien vendu en direct pour un particulier. Elle profite donc de l'abattement pour durée de détention. Cet abattement grossit au fil des années pour aboutir à une exonération totale de la plus-value au bout de 25 ans pour ce qui concerne l'impôt (19%) et au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux. En revanche, si une SCI est à l'IS quand elle cède un bien, la vente génère une plus-value privée de cet abattement.
La revente d'un bien détenu par une SCI soumise à l'IR profite de l'abattement pour durée de détention
"Pire, le montant de la plus-value fait l'objet d'un mode de calcul qui aboutit à une situation calamiteuse sur le plan fiscal", avertit maitre Laurent Cozic, notaire du Groupe Monassier, à Dinard. En cause, l'effet boomerang de l'amortissement comptable. En effet, la plus-value imposable est alors égale au prix de vente moins la valeur nette comptable de l'immeuble (le prix d'achat moins les amortissements pratiqués). Autant dire que lorsque le bien est complètement amorti au bout de 25 ou 30 ans, la plus-value correspond à la quasi intégralité du prix de vente ! Elle est alors taxée avec le résultat bénéficiaire, à 15% voire 26,5%. Puis les associés devront s'acquitter du prélèvement forfaitaire unique de 30% quand ils souhaiteront la percevoir sous forme de dividende.
"Il faut donc, dès l'entrée dans la SCI, réfléchir à l'avenir des logements locatifs. Seront-ils vendus à terme ? Pariez-vous sur une forte plus-value ?, prévient Frédéric Espirat, expert-comptable du cabinet Force Patrimoine à Lyon. Le choix n'est pas toujours aisé à faire lorsque l'on ne dispose pas d'une perspective précise."
Pour une SCI familiale abritant des biens locatifs, mieux vaut réserver l'option impôt sur les sociétés à un patrimoine important destiné à être conservé à très long terme après avoir été transmis aux futures générations
Une simulation précise doit être effectuée avec son notaire, son expert-comptable ou son conseiller patrimonial sur la base de différentes hypothèses. Concernant une SCI familiale abritant des biens locatifs, mieux vaut réserver l'option impôt sur les sociétés à un patrimoine important destiné à être conservé à très long terme après avoir été transmis aux futures générations. Dans tous les cas, on écartera ce choix pour une SCI détenant la résidence principale. A l'inverse, le régime de l'IS est obligatoire pour une société abritant des biens loués en meublé. Bon nombre de SCI à l'IR comptent pourtant dans leur patrimoine des logements loués meublés. Elles s'exposent au risque d'un redressement fiscal en cas de contrôle.
"L'alternative impôt sur les sociétés ou impôt sur le revenu mérite surtout d'être étudiée concernant un patrimoine immobilier professionnel", souligne Laurent Cozic. Ainsi, les biens immobiliers abritant les activités professionnelles des associés seront loués par leur SCI à leur entreprise commerciale ou libérale. Un tel montage permet de mieux protéger le patrimoine immobilier des créanciers en cas de difficultés financière de cette dernière.
Il est aussi possible, dans cette configuration, de mettre en place un montage juridique permettant de combiner avantages de l'impôt sur les sociétés pendant la période de location du bien tout en profitant, à terme, de l'exonération de la plus-value dans le cadre du régime fiscal de l'impôt sur le revenu. "Cela passe par un usufruit temporaire accordé par la SCI à l'entreprise commerciale ou libérale des associés. Un schéma qui exige des conditions particulières pour être mis en œuvre sans risque de requalification par l'administration fiscale", nuance Laurent Cozic.